Donald Trump, unul dintre „mogulii“ tranzactiilor imobiliare, a definit cu multi ani in urma formula succesului in afacerile cu birouri: „Locatia, locatia si locatia“. In Bucuresti, gusturile si moda in privinta locatiei s-au schimbat in ultimii zece ani. Astfel, pana pe la mijlocul anilor ’90, investitorii preferau zona centrala, cu dezvoltari de office building pe axa Piata Unirii-Calea Victoriei-Piata Romana, dar cu predilectie Piata Unirii (ex.: Sitraco Center, Gemenii Sitraco). In prezent, pentru nimeni nu mai e un secret ca punctul de gravitatie imobiliara s-a mutat spre nord, iar noile centre de afaceri s-au constituit de-a lungul axelor centru-nord (Piata Victoriei-Charles de Gaulle-Buzesti-Piata Presei Libere) si Nord (Piata Presei-Herastrau- Barbu Vacarescu-Floreasca-Baneasa-Pipera-Otopeni).
Din cauza lipsei de terenuri potrivite pentru cladiri de clasa A in zonele centrale sau semicentrale, precum si a preturilor foarte mari cerute in asemenea locatii, developerii s-au orientat catre zone mai indepartate de centrul orasului. Astfel, la nord de aeroportul din Baneasa, urmeaza sa fie livrate pe piata peste 200.000 mp de birouri in urmatorii doi-trei ani. In zona satului Pipera se afla in constructie 85.000 mp si alti 100.000 in zona Barbu Vacarescu. Pe termen mediu, vor creste si alte dezvoltari office, oarecum secundare fata de nord. Este vorba despre zonele de vest si centru, ultima fiind cu precadere concentrata pe proiectul Esplanada. Desi piata de office building deja a inregistrat pe raboj ani buni de evolutie, potrivit lui Mihai Plaesu, consultant al Departamentului Office in cadrul DTZ Echinox, aceasta este inca foarte tanara. Principalele caracteristici ale pietei office sunt gradul foarte mic de neocupare si lipsa spatiilor disponibile in cladirile existente. Daca in ultimii doi ani cererea s-a pastrat in aceiasi parametri, oferta este mult diminuata. In afara de asta, o mare parte din spatiile de birouri actuale nu se ridica la nivelul solicitat de chiriasii proveniti din randul marilor corporatii transnationale. Acestea vor, de regula, cladiri de birouri de clasa A, insa potrivit unor calcule facute de DTZ Echinox, din stocul total de circa 650.000 mp de spatii de birouri din Bucuresti, numai aproximativ o treime, respectiv 220.000 mp, se pot incadra la clasa A, conform practicii de pe piata romaneasca. „Exista putine imobile care sa se incadreze in aceasta categorie conform standardelor practicate pe alte piete europene, mult mai dezvoltate“, precizeaza Mihai Plaesu. Reprezentantul DTZ Echinox spune ca o cladire este cu adevarat de clasa A numai daca are o locatie „prime“, adica o amplasare cu o vizibilitate foarte buna pe un bulevard important, cu mare circulatie rutiera, o suprafata pe nivel de peste 1.000 mp - o conditie greu de respectat in zonele centrale si semicentrale ale Bucurestiului - si amenajari moderne, la nivel occidental. In afara de aspectele mentionate, problema parcarilor aferente centrelor de afaceri va deveni din ce in ce mai acuta in anii urmatori, mai ales in cazul locatiilor centrale si chiar semicentrale. Recent au fost modificate reglementarile de urbanism. Daca inainte constructorul era obligat ca la 100 mp utili sa asigure un loc de parcare, reglementarile actuale spun ca la 60 mp trebuie sa existe un loc de parcare. „Investitorii vor fi nevoiti sa gandeasca parcari subterane pe trei, patru sau chiar cinci niveluri, iar acest lucru va duce la cresterea costurilor de constructie“, sustine Dan Ioan Popp, presedintele companiei Impact, firma care s-a implicat si in dezvoltari de cladiri de birouri. Seful Impact spune ca, in urmatorii trei-cinci ani, foarte multe locatii care astazi sunt considerate „prime“ vor fi declasate tocmai din cauza lipsei parcarilor corespunzatoare. De altfel, una dintre explicatiile fenomenului de extindere a pietei office spre nord si vest este faptul ca in aceste zone se pot gasi terenuri de dimensiuni suficiente pentru a asigura si locuri de parcare.
Despre chiriasi
Chiriile in imobilele de birouri clasa A se situeaza intre 16 si 19 euro/ mp/luna (fara TVA), iar in cazul unor spatii de dimensiuni mai mici, disponibile imediat, chiar se depasesc 20 euro. Chiriile in imobilele de birouri clasa B se situeaza, in general, intre 12 si 15 euro/mp/luna, dar in functie de locatie pot cobori catre 8-9 euro (in locatii semi-centrale sau periferice) sau urca la 18 euro (in locatii de top din zona centru-nord). Portretul-robot al chiriasului unei cladiri de clasa A poate fi descris in felul urmator: o companie mare, de obicei internationala, cu activitate in domenii precum banci, asigurari, consultanta, IT&C, farmaceutica si care are nevoie de un sediu reprezentativ, pe masura importantei sale. Evident ca printre multinationalele de origine straina se ratacesc si companii romanesti, ajunse la un nivel de maturitate (in special cele cu profil de consultanta) si care, la fel, au nevoie de consolidarea statutului de „mare putere“ corporativa. In ceea ce priveste cladirile de clasa B, surprinzator, dar cele mai mari spatii in aceste buildinguri le ocupa tot companiile transnationale, mai precis acele departamente care nu au ce cauta la vedere, nu au relatie cu clientii (back office, call centre, shared-service centre etc.). Evident ca si companiile locale au sedii in aceste cladiri. Dan Ioan Popp, presedintele Impact SA, spune ca in Capitala multi desfasoara activitati de birou in spatii care nu sunt birouri (apartamente de bloc sau spatii improvizate) si ca toti acestia, mai devreme sau mai tarziu, se vor muta in cladiri cu destinatie specifica.
Sursa: Saptamana Financiara
