Randamentele in scadere nu-i sperie pe investitori. Rentierii de pe segmentele office building si retail au cedat locurile din fata celor din sectorul rezidential.Tendinta, manifestata cu timiditate inca din 2005, s-a consolidat anul trecut si se pare ca-si va continua mersul ascendent si in 2007. De fapt, incepand cu acest an, investitiile rezidentiale vor avea pentru prima data cele mai mari randamente de pe piata, devansand sumele obtinute pe celelalte segmente, respectiv industrial, comercial si de birouri.
Adrian Tibichi, research coordinator al companiei de consultanta si brokeraj Coldwell Banker Affiliates of Romania, spune ca in 2007 investitiile rezidentiale vor asigura cele mai inalte randamente din ceea ce se obtine in prezent pe piata imobiliara locala. „Randamentele de pe piata locala sunt in scadere. Singurul segment al pietei care nu ofera randamente in scadere fata de anul 2006 este cel rezidential”, declara Tibichi. Astfel, daca in 2003 investitiile in cladiri de birouri si locuinte asigurau randamente de 14%, iar plasamentele in spatiile comerciale si industriale - 15%, respectiv 12%, in 2007, asteptarile Coldwell Banker privind nivelul yield-ului sunt de 10% iin cazul investitiilor rezidentiale, 8,9% industrial, 8% comercial si 7% spatii de birouri.
„Cererea foarte mare a fost catalizatorul perfect pentru dezvoltarea exceptionala a pietei imobiliare, garantand cresterea neintrerupta a intregului sector. Scaderea randamentelor pe pietele din Republica Ceha si Ungaria ii determina pe investitori sa-si indrepte privirile catre oportunitati mai profitabile din Est, astfel incat Romania este inca o destinatie atragatoare pentru dezvoltatorii care cauta profituri mai mari decat cele de pe pietele vestice”, declara reprezentantul Coldwell Banker.
Profiturile investitorilor obtinute pe piata romaneasca au fost, anii trecuti, printre cele mai mari din regiune. In Cehia, Polonia si Slovacia, randamentele anuale pentru investitii imobiliare au coborat, anul trecut, la 7,25-7,5% pentru spatiile de birouri si cele comerciale. In prezent, randamentele investitiilor in spatii de birouri din Romania sunt de circa 7,5%, in timp ce in statele vecine acestea se situeaza intre 5 si 6,5%.
Cate bordeie, atatea opinii
Cifrele vehiculate pe piata, despre piata, sunt diferite, fiecare companie avand propriile estimari si viziuni asupra evolutiei sectorului imobiliar. Potrivit CB Richard Ellis (CBRE), stocul spatiilor de birouri din Bucuresti ar putea ajunge, pana la sfarsitul anului, la 1,6 milioane metri patrati, nivel superior celui din Budapesta, iar in 2008 acesta va atinge suprafata totala a imobilelor din Praga. Un raport semnat de compania DTZ Echinox noteaza insa ca stocul spatiilor de birouri moderne va fi, la sfarsitul anului in curs, de circa 930.000 mp, iar catre finele anului viitor va ajunge la 1,2 milioane mp. Aceeasi cifra, alt an: „La finele anului trecut, stocul de spatii de birouri din Bucuresti a fost de 1,2 milioane metri patrati", sustine Viorel Lacatus, directorul de investitii al CBRE, adaugand ca „in acest an vor fi finalizate proiecte cu o suprafata totala de 400.000 mp”.
Analistii DTZ sunt mai putin optimisti si in ceea ce priveste estimarea comparativa a stocului: In pofida unor pasi repezi parcursi de piata imobiliara in ultimii ani, stocul spatiilor de birouri moderne este relativ mic in comparatie cu principalele capitale din estul si centrul Europei, fiind, la sfarsitul anului trecut, putin peste 680.000 mp de birouri de clasa A si B".
Opinii diametral opuse exprima reprezentantii celor doua mari companii si in ceea ce priveste estimarea evolutiei chiriilor.
CBRE crede ca iin perioada urmatoare vom asista la o crestere a chiriilor pentru imobilele din centru, mai ales ca in ultima vreme se observa o migratie a companiilor din partea de nord a Bucurestiului, unde infrastructura rutiera nu este foarte buna, spre zonele centrale. „Acest fenomen va pune presiune pe nivelul chiriilor”, crede Lacatus. In plus, analistul imobiliar a mentionat ca aceasta zona are un deficit important de spatii de birouri, care se va mentine pe termen scurt si mediu. Chiriile din celelalte zone iinsa nu vor fluctua. Raportul DTZ sustine ca, dimpotriva, pentru ca volumul de noi livrari va creste, „ne asteptam ca si nivelul mediu al chiriilor sa scada in urmatorii doi ani”. Chiriile spatiilor de birouri de prima calitate vor fi relativ stabile iin acest an, in mare parte din cauza ca 2007 nu va abunda de prea multe proiecte de cladiri de clasa A. Abia incepand cu anul viitor o mare parte din proiecte vor fi date in exploatare, printre acestea fiind si primul zgarie-nori din Capitala (City Gate - n.r.).
Nordul mixeaza imobiliar
In ultimii doi ani, majoritatea chiriasilor au ales sa se mute in birouri noi construite iin zonele de nord si centru-nord, relateaza analistii DTZ. Impreuna, cele doua zone au contabilizat circa 65% din totalul spatiilor iinchiriate iin 2006, in timp ce zonele centrala si de sud-vest au fost interesante doar pentru 27% din chiriasi. De altfel, zona de nord a orasului, iin particular cea din jurul Pietei Victoria, de-a lungul axei care duce spre Piata Charles de Gaulle si mai departe catre World Trade Center si zonele populare din punct de vedere rezidential - Baneasa si Aeroportul Baneasa - concentreaza, in prezent, circa 40% din stocul actual de birouri moderne. Cresterea cererii pentru noi birouri rezulta clar din volumul inchiriat an de an. Astfel, potrivit DTZ, suprafata de birouri moderne inchiriata anual a crescut de la 70.000 mp in 2003 la 150.000 in 2005 si peste 230.000 anul trecut. Comparativ cu anul precedent, iin 2006 suprafata iinchiriata a crescut cu 50%. Cei mai activi chiriasi au fost companiile din domeniul IT&C si cele din sectorul industrial, care au contabilizat 33%, respectiv 20% din inchirierile realizate in 2007. In curs de constructie se afla acum circa 430.000 mp care urmeaza sa fie livrati pe piata in 2007 si 2008. Totodata, s-au anuntat planuri privind construirea unui volum de 1,22 milioane mp de noi spatii de birouri.
Suprafata medie inchiriabila a noilor cladiri de birouri clasa A este de circa 10.000 mp, dar gratie celor cateva noi parcuri de afaceri aflate iin lucru si cu termen de livrare 2007-2008, acest indicator va „suferi” cresteri majore. Din cauza ca livrarile inca nu fac fata cererii, proiectele de birouri se inchiriaza, de regula, inca din faza lucrarilor.
Sursa: Saptamana Financiara
