Şoseaua Magurele este doar una dintre zonele bucurestene in care preturile s-au triplat in numai sase luni. Simpla speculatie imobiliara, dar si lupta investitorilor de calibru pentru fiecare metru patrat de teren valoros din Capitala au dus la o explozie a preturilor.

 

Fiecare parcela este un potential El Dorado. Un teren achizitionat acum zece ani in Pipera cu doi euro pe metrul patrat este in prezent de cel putin 75 de ori mai valoros. Randamente de peste 100% s-au inregistrat chiar si pentru tranzactii realizate in ultimul an.

 

Specialistii spun insa ca investitorii vor continua sa plateasca doar atata vreme cat pragurile de rentabilitate pe care si le propun in Romania nu sunt depasite.

Cei care dezvolta ulterior ansambluri rezidentiale, comerciale sau de birouri pe aceste terenuri se adreseaza insa unei piete in care venitul mediu net anual nu depaseste 3.600 de euro. Adica unor oameni care nu pot cumpara nici macar un singur metru patrat de teren in centrul Bucurestiului.

 

"Pana acum au existat multi cumparatori. Dar, de la anumite preturi in sus acestia nu mai exista", a declarat Cristian Antonescu, general manager al companiei ImoInvest Consulting & Development.

 

Chiar si in acest context, numai in perioada martie-octombrie a acestui an, s-au inregistrat majorari impresionante. Şoseaua Magurele este una din zonele campioane.

 

De la 35 de euro la 100 de euro, in numai sase luni. "Apropierea de soseaua de centura, usurinta cu care se ajunge in centrul orasului, dar mai ales utilitatile care sunt prezente in zona incepand din acest an au determinat un interes sporit pentru terenurile adiacente soselei Magurele", explica Cristian Antonescu. Pipera si Sisestiul sau Moara Vlasiei sunt alte zone "vedeta".

 

Terenurile din sud, potential maxim de crestere

 

Interesul constructorilor de case si apartamente pentru terenurile de aici a condus la aprecieri in lant ale preturilor. "In zone precum Pipera insa, unde un metru patrat s-a vandut si cu 600 de euro la finele anului trecut, dezvoltatorii din rezidential spun ca marjele de profit din trecut sunt tot mai greu de obtinut", afirma managerul ImoInvest Consulting & Development.

 

In aces context, consul­tantii agentiei imobiliare DTZ Echinox pariaza pe sudul Bucurestiului. Razvan Julea, project manager in cadrul Departamentului rezidential al DTZ afirma ca "zona de sud va cunoaste o perioada de dezvoltare fara precedent, perioada care se concretizeaza prin demararea mai multor investitii in diverse domenii, ceea ce creeaza premisele consolidarii acestei tendinte pe termen lung". Atuul cel mai important al zonei este in prezent tocmai pretul mic al terenului.

 

Intre 300 si 500 de euro pe metrul patrat, in functie de distanta fata de centrul orasului, in crestere cu 100% si 500% fata de anii precedenti."Pentru viitor se estimeaza o crestere cu dinamica mai redusa decat cea a intervalului de timp anterior.

 

Cererea mare pentru segmentul rezidential si lipsa unei oferte bogate reprezinta, impreuna cu factorii legati de pretul redus fata de celelalte zone, avantajele unei dezvoltari viitoare in sud", declara Razvan Julea. Care sunt resorturile care imping inainte preturile? Cristian Antonescu spune ca argumentele de ordin psihologic sunt esentiale.

 

Credinta vanzatorilor si a cumparatorilor ca trendul pietei este ascendent salta nivelul la care se incheie tranzactiile pe acest segment al pietei imobiliare.

 

 "Mai sunt insa si alte motive. Iar cel mai important este dat de cererea inca foarte mare care vine in special din partea fondurilor de investitii, a dezvoltatorilor si a lanturilor de retail", precizeaza managerul ImoInvest Consulting & Development.

 

Infrastructura influenteaza decisiv pretul

 

Totodata, estimarile unuia dintre cei mai mari jucatori de pe piata agentiilor imobiliare, Eurisko, arata ca avansul preturilor va continua in urmatorii doi ani. "Masura in care acestea vor creste insa va fi de acum inainte bazata in special pe conditiile pietei si mai putin pe intentii speculative.

 

Pentru zona de nord si centru previzionam ca preturile vor creste cu maximum 10-15%, o crestere mai pronuntata fiind asteptata pentru sud si est. Preturile terenurilor, inca scazute in aceste zone, vor atrage interesul cumparatorilor intr-o masura mai mare decat in anii precedenti", se arata in ultimul raport de piata al Eurisko.

Mai mult, specialistii pietei imobiliare afirma ca infrastructura este un element care va influenta tot mai mult piata terenurilor.

 

Spre deosebire de orasele stabile, in care prezenta infrastructurii este cea care dicteaza dezvoltarea imobiliara a unei zone, in Bucuresti, un oras in plina expansiune, investitiile rezidentiale si comerciale sunt cele care atrag, de obicei, investitiile in infrastructura.

 

Vecinatatea autostrazilor, indiferent daca ele sunt construite sau doar in proiect, arunca automat preturile in aer. Autostrada Bucuresti-Brasov, din care primul tronson Bucuresti-Ploiesti este asteptat a se finaliza in 2009, este un bun exemplu.

 

"Alte proiecte de infrastructura care, chiar daca in prezent sunt doar planuri, dar care pot sa influenteze preturile terenurilor sunt Coridoul IV pan-european care va lega Constanta de Nadlac, prin Bucuresti si cea de-a doua centura a Capitalei", afirma specialistii Eurisko.

 

Cererea mare pentru segmentul rezidential si lipsa unei oferte bogate reprezinta avantajele unei dezvoltari viitoare in sud

Razvan Julea, project manager in cadrul Departamentului rezidential al DTZ Echinox

 

Saltul catre un apartament in nordul Bucurestiului

 

Locuinta din nordul Capitalei, motiv de fascinatie si dorinta ascunsa a multor tineri care doresc sa schimbe apartamentul prafuit al bunicii cu o proprietate pe care gura targului o numeste "de lux". Se poate transforma aceasta reverie in realitate palpabila?

 

Sa pornim in intreprinderea noastra de la cazul concret al unui tanar singur, in varsta de 30 de ani, lipsit de sotie, dar si de datorii, si care castiga 1.000 de euro net in fiecare luna. Are deja un apartament cu doua camere in Crangasi.

 

Vrea sa faca insa saltul catre luminile din Baneasa sau Pipera. Este dispus chiar sa vanda vechea proprietate, dar isi doreste in schimb una de trei camere.

Optiunile, in media pietei, pe care i le propune o agentie imobiliara sunt un apartament in Pipera de 160 de metri patrati pentru 403.000 de euro. Mai are si varianta unuia similar in Baneasa, pentru care constructorii cer 330.000 de euro.

 

Calculul sau este simplu. Ştie din rubrica de anunturi imobiliare ca pentru un apartament ca al sau ar putea obtine 80.000 de euro. Ca sa se mute in Baneasa, i-ar mai trebui deci 250.000. Se gandeste la solutia unui credit. Bancile ii ofera insa doar ceva mai mult de 60.000 de euro rambursabili in 25 de ani, cu o dobanda mai mica de 6%.

 

Pentru el, trei camere in Pipera sau Baneasa sunt de neatins. Poate totusi sa-si ia o "garsoniera" de 120 de metri (aproape dublul modestei sale locuinte) in Pipera. Asta doar daca va gasi un codebitor pentru creditul de 110.000 de euro de care mai are nevoie.

 

Sursa: Adevarul