Preturile de vanzare au crescut pana la niveluri europene, desi costurile de constructie sunt printre cele mai mici din Europa In imobiliare, costurile "de productie" nu au prea mare legatura cu preturile din targ.

La noi, costurile pentru ridicarea/renovarea unei cladiri rezidentiale sunt la numai o treime decat in Germania, dar un apartament din zona decenta a Bucurestiului ajunge sa fie mai scump decat in zona buna a Berlinului. Paradoxul tine de puterea speculativa a fiecarei piete.

A facut senzatie o stire recenta ca in Berlin, la cativa kilometri de centru, gasesti un apartament de 43 mp cu numai 58.000 de euro, adica un pret bun pentru un cartier-dormitor din Bucuresti, pe la inceputul anului trecut. Iar intre cele doua orase sunt diferente evidente.

Berlinul, cu toata mostenirea din Est, avea, in urma cu trei ani, potrivit ultimelor analize europene, un nivel al PIB pe cap de locuitor la nivelul mediei UE, in timp ce Bucurestiul era la 65% din aceasta medie. De atunci, chiar daca s-au schimbat lucrurile, cel putin proportia dintre gradul de dezvoltare a celor doua orase s-a pastrat.

Intuitiv, ne dam seama ca trebuie sa existe si diferente sensibile si in ce priveste costurile, adica una este sa construiesti la Berlin si una la Bucuresti. Statistica vine sa confirme acest lucru, chiar si cu inerentele aproximari. Ultimele statistici europene, publicate saptamana trecuta, arata ca, in Romania, costurile pentru constructia unei constructii rezidentiale erau, in urma cu doi ani, la 33% din media UE. In Germania, 116%, de 3,5 ori mai mult decat la noi.

 

Lipsa fortei de munca va creste costurile

Pentru realizarea comparatiei, Eurostat, biroul european de statistica, a pornit de la o lista a facturilor cerute pentru 15 proiecte ipotetice din diverse segmente (rezidential, non-rezidential, infrastructura), similare in fiecare tara si care merg in detaliu pana la 1.361 de articole si servicii comune in activitatea de constructii.

Preturile finale ale proiectului includ nu numai costurile directe (materiale, munca, inchiriere echipament, comisioanele subcontractorilor), ci si capitole precum comisionul arhitectului, TVA nedeductibila, profitul (pierderea) contractorului.

Se va spune probabil ca datele Eurostat sunt invechite, ca ultimii doi ani au trecut mai repede in Romania (cu schimbarile de la stadiul de candidat la cel de membru al UE) decat in Germania, unde economia este bine "asezata". Astfel si costurile de productie au putut creste mai mult decat in Germania. "Altul este costul cu energia acum fata de 2005, spre exemplu.

Preturile materialelor de constructie (ciment, fier) tind sa se alinieze cu cele din Europa, fiind controlate de putini producatori, concerne multinationale. Dar schimbarea cea mai importanta se vede la costurile cu forta de munca, care au crescut puternic pe fondul deficitului de personal", spune Adriana Iftimie, directorul general al Patronatului Societatilor din Constructii. "In doi ani, costul pe mp a crescut cu cel putin 40%, in medie, de la 500 la 700 mp. Evident, cresterea nu se va opri aici" - arata reprezentantul constructorilor.

 

"Rezervele" de profit ale dezvoltatorilor pot atenua scumpirile viitoare

Cu alte cuvinte, si preturile constructiilor vor continua sa creasca, atata timp cat e loc de alinierea costurilor si, deocamdata, importul de muncitori ieftini din afara nu reprezinta o solutie generalizata in sectorul constructiilor de la noi. (Spre exemplu, in Italia si Spania - tari unde romana a devenit limba de circulatie pe santiere -, imigratia a reusit mentinerea costurilor sub media europeana).

Privind aceeasi statistica, constatam insa ca deja costurile sunt mari, pentru ca in 2005, cand inca nu aveam socul aderarii si exodul actual de muncitori, costurile erau apropiate de cele din Polonia, Cehia si Ungaria, care devenisera tari membre UE (si, printre altele, salariile erau mai mari decat in Romania).

Dar raspunsul la intrebarea "pana unde va continua aceasta crestere?" tine mai putin de nivelul costurilor. Asta poate fi si o veste proasta, dar si una buna pentru client.

In 2003, costurile constructiilor rezidentiale din Romania erau la un nivel de 31% din media europeana, iar in ce priveste total constructii, proportia era de 36%. Cu alte cuvinte, niveluri destul de apropiate de cele inregistrate doi ani mai tarziu (33, respectiv 40%). In acelasi interval insa, preturile de vanzare la apartamente/case (pentru a ramane tot in domeniul rezidential) intrau in zodia "boomului" imobiliar.

Proiectele noi ieseau pe piata la preturi regesti, cu profit substantial pentru dezvoltatori. "Acestia au facut o greseala la vremea respectiva - s-au concentrat pe case de lux, apoi apartamente mari, segmente inguste, unde cererea s-a acoperit repede - arata Ion Zilisteanu, analist al pietei imobiliare.

Explicatia pentru decuplarea costuri-preturi tine, pe de o parte, de faptul ca piata poate sa speculeze imensul deficit. Dar si aceasta speculatie are o limita in puterea de cumparare a pietei. "Pe an, se construiesc acum in jur de 40.000 de unitati locative, in conditiile in care cererea totala este estimata la un milion", spune Ion Zilisteanu.

El crede ca astazi, tinand cont de evolutiile din domeniul constructiilor, costurile din Romania ar putea fi estimate la circa 65% din media europeana. Dar, cum preturile de vanzare au ajuns deja foarte sus, in ultimul timp, se observa ca dezvoltatorii nu transfera toata crestrea de costuri in preturi, preferand sa mai reduca din marja de profit - arata analistul.

 

Sursa: Adevarul