In urma cu trei-patru ani, blocurile noi puteau fi numarate pe degetele de la o mana. In schimb, mini-cartierele de vile rasareau precum ciupercile dupa ploaie. Clientela de lux, dornica sa evadeze din locuintele inghesuite in blocurile ceausiste, nu a stat deloc pe ginduri si a alimentat conturile constructorilor cu milioane de euro. Ce a primit in schimb? Astazi se vede cel mai bine: vile imense, unele cu aspect de cazarma, pe peretii carora igrasia s-a instalat demult si suprafete meschine de teren. Si acesta, inundabil. Asa se face ca avantul constructorilor fata de asa-zisele ansambluri rezidentiale de lux s-a mai domolit. Unii, multumiti de profiturile grase, chiar au iesit din piata, in vreme ce altii inca se chinuie sa vinda case in cimp.

 

80% apartamente, restul vile

 

Casele prost construite, dar platite cu bani grei, zac cu anii in portofoliile societatilor imobiliare. Insa cerere pentru vile exista, doar ca pretentiile clientilor sint altele. Astazi, cei dispusi sa cumpere o vila intr-un ansamblu rezidential impun standarde ridicate de calitate, existenta unor termene ferme de predare si penalitati pentru constructorii care incearca sa modifice preturile in timpul derularii contractelor. Iar unor asemenea rigori nu le fac fata prea multi. Lucru demonstrat si de numarul mic de proiecte. In anii ‘90, ansamblurile de vile noi dominau net oferta de pe piata de profil. Acum, raportul s-a inversat, apartamentele conducind detasat in top. Numai in Bucuresti, in urmatorii trei ani, se vor livra cel putin 7.000 de noi apartamente si cel mult 1.500 de vile in mini-ansambluri rezidentiale. Iar mare parte dintre vile reprezinta proiecte demarate cu cel putin un an in urma. Practic, investitorii au cumparat zeci de hectare de terenuri in zonele de „cariera” pentru cartierele de vile si construiesc doar in masura in care se contracteaza viitoarele locuinte. Cu alte cuvinte, investitia la propriu a acestor constructori consta doar in achizitia terenului, deoarece constructia se face, in etape, pe banii clientului.

 

Proiecte de mici dimensiuni

 

Cele dintai vile construite de developeri recunoscuti au defilat cu suprafete generoase, de peste 500 mp, si au fost imediat asociate cu resedintele de lux. Ulterior, oferta s-a diversificat, fiind disponibile si case cu suprafete mai mici, de 100 mp. Aproape fara exceptie, sloganul sub care s-au promovat aceste constructii vorbea despre nevoia de mai mult spatiu, de splendoarea unei gradini proprii si de un mediu benefic cresterii copiilor: loc de joaca, piscina, spatiu verde, mai putina poluare si liniste. Dezavantajele s-au vazut insa imediat: „Lipsa scolilor si, gradinitelor in proximitatea resedintei, lipsa mijloacelor de transport si a spatiilor comerciale au creat dependenta de autoturism”, explica Luiza Munteanu, research coordinator in cadrul Eurisko. De la an la an, tot mai multe ansambluri rezidentiale de vile, dintre cele nou promovate, si-au redus semnificativ dimensiunea. Doar marii investitori straini isi mai permit sa ridice, ca altadata, sute de case. Investitorii autohtoni sau micii speculanti lanseaza proiecte care ofera chiar si mai putin de 10 vile. De regula, caracterul exclusivist pe care asemenea cartiere il au doar in aparenta, se traduce prin altceva: exploatarea la maximum a unei suprafete de teren de cel mult 5.000 de mp. Exista proiecte unde casele au pina la 500 de mp construiti, insa terenul aferent este, in medie, de 300 mp. Restul spatiului este ocupat de piscina, un restaurant, o sala de fitness sau un mic teren de sport, ingrediente obligatorii pentru eticheta de ansamblu rezidential. Baneasa, Pipera, Otopeni, Corbeanca, Balotesti si Snagov sint locatiile-sanctuar pentru asemenea proiecte. Aici, vilele se vand la preturi ce pornesc de la 200.000 de euro si ajung chiar si la 600.000 de euro. Pentru vilele cu suprafete de pina la 200 mp, care implica finisaje de calitate medie, preturile nu depasesc 600 de euro/mp. „Pe parcursul anului 2005, oferta de spatii rezidentiale din afara Bucurestiului a fost destul de bogata, insa nu a fost demarat nici un proiect de mari dimensiuni, peste 100 de case, dezvoltatorii fiind developeri cu putere financiara mica”, adauga Luiza Munteanu.

 

Solutii pe buzunarul tuturor

 

Un alt motiv prin care se explica reducerea apetitului romanilor fata de ansamblurile rezidentiale tine de oportunitatea alternativelor. Bucurestenii cu bani si cu pretentii, totodata, au fost primii care s-au convins ca e mult mai rentabil sa isi construiasca, pe cont propriu, o vila. Apoi, mai exista si categoria celor care nu s-au aratat dispusi sa piarda ore bune pe soselele proaste pentru a ajunge la timp la serviciu si au investit in vile vechi, nerenovate, situate in zone centrale. Alternative au gasit si cei cu venituri mai modeste. Acestia au cumparat case batranesti amplasate in localitati din apropierea capitalei. Pentru prima categorie, bugetul considerabil si rabdarea sint criteriile de baza. Identificarea unui teren, negocierea si cumpararea efectiva necesita timp. La fel, realizarea proiectului casei si obtinerea tuturor autorizatiilor de construire, inclusiv dotarea cu utilitati, cere multa rabdare din partea doritorului de casa noua. Angajarea unei echipe de muncitori nu rezolva nici ea problema, deoarece activitatea acesteia trebuie urmarita indeaproape. Pentru cei cu venituri ridicate, cumpararea unei vile vechi (cele mai multe dateaza din anii ‘30), nerenovate, poate insemna o buna afacere. De regula, acestea sint amplasate in zone centrale, precum Primaverii, Aviatorilor, Kiseleff, Victoriei si Cotroceni, iar pretul de cumparare este mai mic cu pina la 500 de euro/mp fata de cit ar costa o vila similara, reconditionata. Specialistii in domeniu estimeaza ca, in functie de optiunile fiecaruia, costul lucrarilor de renovare este situat intre 100 - 300 euro/mp. Investitia este cu atat mai promitatoare cu cat asemenea vile se pot inchiria ulterior pe sume frumoase de catre firme care doresc sa aiba un sediu „de prestigiu”.

 

Sudul Capitalei, o alternativa mai ieftina

 

Nici romanii cu mai putini bani in cont nu se pot plinge de lipsa alternativelor viabile. Pentru acestia, cea mai buna optiune tine de cumpararea unei case batranesti, locuibile, si care poate fi modificata pe parcurs, in functie de disponibilitatile banesti. Cererea mare pentru asemenea locuinte a provocat o explozie a preturilor in localitatile situate in nordul capitalei, unde casele taranesti care se pot lauda cu suprafete generoase de teren se vind cu cel putin 35.000 - 40.000 de euro. Sant inca rezonabile comunele din sudul Bucurestiului. Insa si aici, preturile s-au dublat in ultimii ani, pe fondul cererii tot mai mari. Practic, aglomeratia de pe DN1, a indreptat tot mai multi bucuresteni spre localitatile din sud. Atentie insa! Nu numai nordul capitalei se confrunta cu ridicarea, la cote alarmante, a panzei freatice. La Calugareni, spre exemplu, o casa batraneasca poate fi lesne cumparata cu 20.000 - 25.000 de euro, insa dupa cateva zile ploioase proaspatul proprietar ar putea avea supriza neplacuta ca poate scoate apa din put direct cu cana.

 

Clientela caselor la pachet

 

Desi s-a redus simtitor dimensiunea clientelei care nu face rabat la bani, ansamblurile rezidentiale de vile nu vor duce lipsa de cumparatori. Potrivit Luizei Munteanu, cererea pentru spatii rezidentiale noi este structurata in patru mari categorii. Prima, si cea mai importanta, spune Munteanu, este reprezentata de clasa de mijloc in formare, caracterizata prin accesul la venituri mai mari, la credite ipotecare, la mosteniri pe care le poate vinde sau pe care le-a vandut deja, si pentru care achizitionarea unei vile reprezinta, mai cu seama, intrarea intr-o noua categorie sociala. Practic, aceasta cagorie are o pondere tot mai mare in piata, de aproximativ 75%.O alta categorie este reprezentata de catre micii investitori, care la randul lor reprezinta 15% din piata. Acestia achizitioneaza o casa in vederea obtinerii de venituri din proprietati imobiliare. Urmatoarea categorie este reprezentata de clasa de top. De regula, cei cu venituri superioare tintesc resedinte de lux. „Majoritatea acestor clienti prefera sa cumpere casele intr-un stadiu de nefinisare pentru a putea alege dupa dorinta design-ul interior. Aceasta categorie reprezinta 7% din piata”, afirma reprezentantul Eurisko. Ultima categorie, cu cea mai mica pondere, de numai 3%, o reprezinta ambasadele si companiile multinationale, care conform politicii interne tind sa detina un lot constant de locuinte de lux pentru propria folosinta a angajatilor cetateni straini, care lucreaza pe perioade lungi in Romania.

 

Evolutia preturilor

 

Marile proiecte incep sa reapara, iar clientela vizata este clasa medie si medie-plus. Numele mari nou intrate pe acest segment de piata sunt o garantie in plus ca locuintele se vor construi la alte standarde de calitate si cu mai mult simt de raspundere. Acesta este si motivul pentru care consultantii imobiliari prevad continuarea scumpirii acestor proprietati, preturile fiind influentate si de cresterea costurilor materialelor de constructii si a celor de achizitie a terenurilor. Scumpirile, estimeaza specialistii imobiliari, vor fi, in medie, de 15 – 20%.

 

Sursa: Prezent